不要让坑毁了您的世外桃源梦

　　随着一些关于乡村生活的短视频火了之后，很多人都开始向往脱离城市狭小居住空间的桎梏，奔向“面朝大海春暖花开”的田园生活。追求自己眼中的幸福没有错，但是在追求德国沉重如果不够熟悉相关法律知识，就很容易因此“踩雷”，让原本世外桃源的美梦变成充满纠纷的噩梦。

　　这不是在耸人听闻，近年来各地关于农村宅基地纠纷的案件频发，尤其是在涉及拆迁问题时，这类纠纷更是不胜枚举，卖了宅基地的人想要反悔把房子要回去拿补偿款，购房者却拿出合同一阵明房子的归属权，却被人告知合同无效。明明花了真金白银怎么就换了一份无效合同呢?

　　对于农村购房合同是否有效需要遵循土地管理法的相关规定。在土地管理法及实施条例中的第六条、房屋登记办法第八十七条中都明确提到宅基地的住房不能向本村集体经济成员之外的第三人转让或出售，如果房屋受让人为本集体经济组织之外的人员，未经有关部门批准的，那么房屋登记机构应当不予办理，该合同做无效处理。

　　那合同既然无效，是否受让人就只能认亏呢?虽然出卖人可以凭借合同无效为由要求受让人将房屋收回，坐等涨价拆迁补偿。但是则并不代表着受让人只能吃亏，受让人可以拿起法律的武器捍卫自己的利益。法院的判决会通盘考虑案件的实际情况，合理的确定过错大小，平衡双方的利益，以保障双方利益均衡。

　　此前，上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见中，指明应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理将购房人与出卖人取得拆迁补偿款的分割比例。因此，在现实的案件判决中，一般会将补偿款的大部分给予房屋买受人，小部分给房屋出卖人。但是需要说明的是，如果双方在订立房屋买卖合同的过程当中对房屋合同无效后相关利益的分配有明确的约定的，原则上是按照双方当事人约定的来进行处理。

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